In several cases, during calculating the corresponding number of common areas in a shared property, it is observed that the percentage include also the “inexhaustible building factor”, where this constitutes an incorrect practice. This approach leads to significant legal and financial consequences for each owner of the property.
The law that can be applied on such a problematic practice is the Law of Real Estate (Cap. 224), specifically Articles 38A to 38K, which constitute Part IIA of this law. These articles define the concept of horizontal ownership in joint buildings, the method by which co-ownership is apportioned based on the square meters of each unit, and the manner in which common areas within the building are regulated. It is important to note that the horizontal division of units does not, during this process, include the division of the land parcel on which the building is constructed. This specific parcel of land, as an autonomous unit, constitutes a common area.
The “inexhaustible building factor” represents a right that pertains a future development of the property, as by the law constitutes a separate unit and certainly does not constitute a common area for the owners of the joint property. Therefore, including that separate unit as common area, in determining of the corresponding amount of money for each owner, alters the actual monetary amount and the co-ownership ratio. Such an erroneous practice in the apportionment of expenses related to the common areas, which often goes unnoticed, may lead to conflicts and disagreements among co-owners and may give rise to civil liability due negligence. The developer, the building manager as well as professionals involved in the administration of the building, if they are aware or ought to be aware of such an error and however continue to act upon it, may be considered as negligent. An error during the proper calculation of the horizontal division may give rise to a civil dispute and potential claims for compensation through the courts.
It is required that both, Management Committees and the Private Management Companies, to base their calculations on the previsions of the Law. Specifically, the amount of the monetary amount must be reflected in the actual area of the common units, as determined in the building permit and the property deed of each unit in proportion to the shared property.
____________________________
Ο ανεξάντλητος συντελεστής δόμησης σε κοινόκτητες οικοδομές
Σε πολλές περιπτώσεις κατά τον υπολογισμό του χρηματικού ποσού των κοινόχρηστων χώρων που οφείλει ο κάθε συνιδιοκτήτης να καταβάλει σε μια κοινόκτητη ιδιοκτησία, παρατηρείται το φαινόμενο να συμπεριλαμβάνεται κατά τον υπολογισμό το ποσοστό που αναλογεί στον ανεξάντλητο συντελεστής δόμησης της οικοδομής. Η πρακτική αυτή όντας λανθασμένη, δύναται να οδηγήσει σε σημαντικές νομικές αλλά και οικονομικές συνέπειες στου ιδιοκτήτες της κάθε μονάδας.
Ο νόμος που διέπει αυτού του είδους προβληματικές πρακτικές, είναι ο περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας Νόμος (ΚΕΦ.224) και συγκεκριμένα τα άρθρα 38Α μέχρι 38Κ που αποτελούν το Μέρος ΙΙΑ. Τα άρθρα αυτά καθορίζουν την έννοια της οριζόντιας ιδιοκτησίας σε κοινόκτητες οικοδομές, τη μέθοδο με την οποία γίνεται η κατανομή της συνιδιοκτησίας σε ποσοστά βασιζόμενή στο εμβαδόν της κάθε μονάδας , και τον τρόπου που διευθετούνται οι κοινόχρηστοι χώροι στην οικοδομή. Σημαντικό να αναφερθεί πως ο οριζόντιος διαχωρισμός μονάδων, δεν συμπεριλαμβάνει κατά την διαδικασία αυτή τον διαχωρισμό και του τεμαχίου γης στην οποία βρίσκεται η οικοδομή, αφού η συγκεκριμένη έκταση γης ως αυτόνομη μονάδα αποτελεί κοινόχρηστο χώρο.
Ο ανεξάντλητος συντελεστής δόμησης συνιστά δικαίωμα το οποίο αφορά μελλοντική ανάπτυξη της ιδιοκτησίας, και σίγουρα δεν αποτελεί υφιστάμενο κοινόχρηστο χώρο. Ως εκ τούτου η συμπερίληψη του ως κοινόχρηστο χώρο, κατά τον προσδιορισμό του χρηματικού ποσού της αναλογίας των εισφορών, μεταβάλλει το πραγματικό χρηματικό ποσό αλλά και την αναλογία της συνιδιοκτησίας. Μια τέτοια λανθασμένη τακτική κατανομής του ποσού, που αφορά τους κοινόχρηστους χώρου και περνά απαρατήρητη, ενδέχεται να οδηγήσει σε συγκρούσεις αλλά και διαφωνίες μεταξύ των συνιδιοκτητών, αλλά και να στοιχειοθετείτε αστική ευθύνη ένεκα αμέλειας. Τόσο ο κύριος του έργου, ο διαχειριστής αλλά και επαγγελματίες που τυγχάνει να διαχειρίζονται την οικοδομή, εάν γνωρίζουν ή οφείλουν να γνωρίζουν για το σφάλμα και συνεχίζουν να ενεργούν βάσει αυτού τότε μπορεί να θεωρείται ως αμέλεια. Αυτό θα μπορούσε να καταλήξει σε αστική διαφορά μεταξύ τον συνιδιοκτητών, καθώς με την αμφισβήτηση της ορθούς οριζόντιου διαχωρισμού δεν αποκλείει το ενδεχόμενο οι επηρεαζόμενοι να διεκδικήσουν αποζημίωση από το δικαστήριο.
Δια τούτου επιβάλλεται τόσο από τις Διαχειριστικές Επιτροπές των κοινόκτητων οικοδομών, όσο και από Ιδιωτικές Διαχειριστικές Εταιρείες όταν αυτές εφαρμόζονται, να στηρίζουν τον υπολογισμό τους με όσα προνοεί ο νόμος. Δηλαδή να αντικατοπτρίζετε το χρηματικό ποσό βάσει του πραγματικού εμβαδού του κοινόχρηστου χώρου, το οποίο καθορίζεται στην άδεια οικοδομής αλλά και στον εκάστοτε τίτλο ιδιοκτησίας της κάθε μονάδας με αναλογία στο σύνολό της κοινόκτητης οικοδομής.